संकटग्रस्त रियल एस्टेट क्षेत्र में विश्वास बहाल करने के उद्देश्य से बीजिंग द्वारा नियामक परिवर्तन पेश किए जाने के बाद चीनी संपत्ति डेवलपर्स सोमवार को नए सिरे से बिक्री दबाव में आ गए। हालाँकि ये उपाय अधूरी आवास परियोजनाओं से जुड़े जोखिमों को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, निवेशकों को चिंता बढ़ रही है कि वे पूरे उद्योग में समेकन में तेजी ला सकते हैं।
चीनी अधिकारियों ने शुक्रवार को आवास परियोजनाओं के पूरा होने से पहले घर खरीदारों से जुटाए गए धन पर डेवलपर्स की निर्भरता को कम करने के उद्देश्य से उपायों का अनावरण किया। ये बदलाव संपत्ति बाजार को स्थिर करने के बीजिंग के व्यापक प्रयासों का हिस्सा हैं, जो कमजोर मांग, उच्च ऋण स्तर और डेवलपर्स के बीच लंबे समय तक तरलता संकट के दबाव में बना हुआ है।
और पढ़ें: वैश्विक बाजार: जापान का निक्केई लगभग 2% गिर गया क्योंकि दरों में बढ़ोतरी की उम्मीद से धारणा प्रभावित हुई है
संपत्ति शेयरों में तेजी से गिरावट हुई है
शुरुआती कारोबार में CSI300 रियल एस्टेट सूचकांक लगभग 2% गिर गया, जबकि हांगकांग-सूचीबद्ध चीनी संपत्ति डेवलपर्स पर नज़र रखने वाले सूचकांक में 4% से अधिक की गिरावट आई। हैंग सेंग का हांगकांग डेवलपर्स इंडेक्स भी 3% से अधिक गिरा।
कई प्रमुख राज्य समर्थित डेवलपर्स में विशेष रूप से भारी गिरावट देखी गई। चीन जिनमाओ और ग्रीनटाउन चीन हांगकांग व्यापार में कम से कम 10% गिर गए, जबकि चीन रिसोर्सेज लैंड 7% से अधिक गिर गया। चीन की विदेशी भूमि और निवेश में 6% से अधिक की गिरावट आई।
तेज गिरावट से संकेत मिलता है कि निवेशक डेवलपर्स के लिए नए वित्तपोषण ढांचे के निहितार्थ के बारे में चिंतित हैं, विशेष रूप से ऐसी कंपनियां जो ऐतिहासिक रूप से तेजी से परिसंपत्ति कारोबार और उच्च उत्तोलन पर बहुत अधिक निर्भर रही हैं।
नए बंधक नियम पूर्व-बिक्री जोखिमों को लक्षित करते हैं
चीनी संपत्ति डेवलपर्स पारंपरिक रूप से पूर्व-बिक्री मॉडल पर भरोसा करते हैं, निर्माण पूरा होने से पहले घर बेचते हैं और चल रही परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए खरीदारों से भुगतान का उपयोग करते हैं।
मुख्य भूमि के अधिकारियों द्वारा जारी किए गए नए नियमों के तहत, आवास परियोजनाएं पूरी होने के बाद ही बंधक प्रदान किए जाएंगे। स्थानीय सरकारों को पूर्ण घरों की बिक्री को प्रोत्साहित करने के लिए भी निर्देशित किया गया है, जिसका उद्देश्य उन जोखिमों को कम करना है जो खरीदार उन संपत्तियों के लिए भुगतान करते हैं जो बाद में विलंबित या अधूरी छोड़ दी जाती हैं।
परिवर्तन चीनी डेवलपर्स द्वारा उपयोग किए जाने वाले वित्तपोषण मॉडल को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकते हैं और निर्माण और विस्तार का समर्थन करने के लिए घर खरीदार के धन पर निर्भर रहने की उनकी क्षमता को कम कर सकते हैं।
छोटे डेवलपर्स को अधिक दबाव का सामना करना पड़ता है
नियामक ओवरहाल ने चीन के संपत्ति उद्योग में और अधिक समेकन की उम्मीदें भी बढ़ा दी हैं। विश्लेषकों का मानना है कि कमजोर बैलेंस शीट और वित्तपोषण तक सीमित पहुंच वाले डेवलपर्स को नए वातावरण के अनुकूल होने में कठिनाई हो सकती है।
एवरब्राइट सिक्योरिटीज ने कहा कि उपाय वित्तपोषण क्षमताओं और प्रबंधन विशेषज्ञता के मामले में डेवलपर्स के लिए आवश्यकताओं को बढ़ाते हैं। रॉयटर्स ने बताया कि ब्रोकरेज को उम्मीद है कि बदलाव से उद्योग के एकीकरण में तेजी आएगी, कमजोर और छोटे डेवलपर्स को संभावित रूप से बाजार छोड़ने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।
इससे बड़े, आर्थिक रूप से मजबूत डेवलपर्स की स्थिति और मजबूत हो सकती है, खासकर उन डेवलपर्स की जिनके पास राज्य का समर्थन है और क्रेडिट तक बेहतर पहुंच है।
लंबी बंधक अवधि कुछ सहायता प्रदान करती है
नए उपायों में घर खरीदारों पर वित्तीय बोझ को कम करने के उद्देश्य से कदम भी शामिल हैं। व्यक्तिगत बंधक ऋण की अधिकतम अवधि 30 वर्ष से बढ़ाकर 40 वर्ष कर दी जाएगी।
रॉयटर्स द्वारा उद्धृत विश्लेषकों ने कहा कि लंबी पुनर्भुगतान अवधि उधारकर्ताओं के लिए डिस्पोजेबल आय में वृद्धि कर सकती है और संभावित रूप से घरेलू खपत को कुछ सहायता प्रदान कर सकती है। हालाँकि, इस उपाय से अपने आप में आवास की मांग में उल्लेखनीय वृद्धि होने की उम्मीद नहीं है।
संपत्ति बाजार को संरचनात्मक चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, जिसमें कमजोर खरीदार विश्वास, कई बाजारों में घर की गिरती या स्थिर कीमतें और डेवलपर्स के वित्तीय स्वास्थ्य पर चिंताएं शामिल हैं।
बिजनेस मॉडल में बड़े बदलाव हो सकते हैं
नोमुरा के विश्लेषकों ने कहा कि प्री-सेल सिस्टम में बदलाव का उन डेवलपर्स पर विशेष रूप से महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ सकता है जो उच्च ऋण, उत्तोलन और तेजी से परियोजना कारोबार पर निर्भर हैं।
नया ढांचा कंपनियों को अधिक रूढ़िवादी वित्तपोषण और विकास रणनीतियों को अपनाने के लिए मजबूर कर सकता है, जिसके परिणामस्वरूप संभावित रूप से निर्माण और नए घरों की आपूर्ति कम हो सकती है।
नोमुरा को उम्मीद है कि नए अपार्टमेंट की आपूर्ति कम होने से कुछ खरीदार मौजूदा घरों की ओर रुख करने के लिए प्रोत्साहित होंगे। इससे संपत्ति प्लेटफार्मों और द्वितीयक-बाज़ार लेनदेन पर केंद्रित एजेंसियों को लाभ हो सकता है।
केई होल्डिंग्स, जिसे बीइक के नाम से भी जाना जाता है, को इस बदलाव के संभावित लाभार्थी के रूप में पहचाना गया था, हालांकि इसके शेयर सोमवार को भी लगभग 2.5% नीचे थे।
चीन के संपत्ति क्षेत्र के लिए आउटलुक
नवीनतम नियामक परिवर्तन चीन के आवास बाजार में सबसे बड़ी कमजोरियों में से एक को संबोधित करने के बीजिंग के प्रयास को रेखांकित करते हैं: निर्माण के वित्तपोषण के लिए पूर्व-बिक्री पर निर्भरता।
हालांकि ये उपाय खरीदार की सुरक्षा में सुधार कर सकते हैं और लंबी अवधि में डिलीवरी जोखिम को कम कर सकते हैं, वे संक्रमण के दौरान डेवलपर्स पर अतिरिक्त वित्तीय दबाव बना सकते हैं। उच्च उत्तोलन, कमजोर नकदी प्रवाह और फंडिंग तक सीमित पहुंच वाली कंपनियों को सबसे बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है।
तत्काल बाजार प्रतिक्रिया से पता चलता है कि निवेशक क्षेत्र को स्थिर करने के उपायों की क्षमता पर कम ध्यान केंद्रित कर रहे हैं और इस संभावना पर अधिक ध्यान दे रहे हैं कि वे चीनी संपत्ति डेवलपर्स के बीच पुनर्गठन और समेकन में तेजी लाएंगे।
(अस्वीकरण: विशेषज्ञों द्वारा दी गई सिफारिशें, सुझाव, विचार और राय उनके अपने हैं। ये द इकोनॉमिक टाइम्स के विचारों का प्रतिनिधित्व नहीं करते हैं।)
