वर्षों तक, भारत का रियल एस्टेट मानचित्र मुट्ठी भर बड़े शहरों के आसपास खींचा गया था। दिल्ली-एनसीआर, मुंबई, बेंगलुरु, हैदराबाद और कुछ अन्य ने अधिकांश ध्यान, पूंजी और नई आपूर्ति को अवशोषित किया। मानचित्र अब कम संकेन्द्रित दिखता है।
टियर-2 शहर बुनियादी ढांचे, कनेक्टिविटी और शहरीकरण द्वारा संचालित प्रमुख रियल एस्टेट विकास स्थलों के रूप में उभर रहे हैं
एक हालिया सीआईआई-नाइट फ्रैंक अध्ययन के अनुसार 2021 और 2026 के बीच 11 उभरते बाजारों में आवासीय मूल्य वृद्धि 63% है, जबकि भारत के आठ सबसे बड़े शहरों में यह 42% है। अध्ययन में पहचाने गए बाजारों में चंडीगढ़ ट्राइसिटी और लखनऊ शामिल हैं। संख्याएँ महत्वपूर्ण हैं, लेकिन अधिक दिलचस्प परिवर्तन यह है कि उनके नीचे क्या हो रहा है। ये तेजी से ऐसे शहर बन रहे हैं जिनकी अपनी आर्थिक पकड़ है, न कि ऐसे बाजार जो मेट्रो के आने का इंतजार कर रहे हैं।
चंडीगढ़ ट्राइसिटी एक विशेष रूप से स्पष्ट उदाहरण प्रस्तुत करता है। चंडीगढ़ में भौतिक विस्तार के लिए सीमित जगह है, जबकि मोहाली और न्यू चंडीगढ़ व्यापक शहरी अर्थव्यवस्था के लिए तेजी से महत्वपूर्ण हो गए हैं। एयरपोर्ट रोड, क्षेत्रीय सड़क कनेक्टिविटी और शिक्षा, स्वास्थ्य देखभाल और पेशेवर सेवाओं की उपस्थिति ने अपील में इजाफा किया है।
होमलैंड ग्रुप के सीईओ उमंग जिंदल, ने कहा, "ट्राइसिटी को तीन अलग-अलग स्थानों के बजाय एक जुड़े हुए बाजार के रूप में अनुभव किया जा रहा है। मोहाली के विकास ने आवासीय, वाणिज्यिक और सामाजिक बुनियादी ढांचे को विस्तारित रोजगार आधार के करीब ला दिया है, जबकि हवाई अड्डे के गलियारे ने कई स्थानों के महत्व को बदल दिया है। खरीदार भी अपार्टमेंट से परे देख रहे हैं और आसपास के पारिस्थितिकी तंत्र, पहुंच, खुदरा, शिक्षा और रोजमर्रा की सुविधा पर विचार कर रहे हैं। यह धीरे-धीरे इस क्षेत्र को एक अधिक संपूर्ण शहरी चरित्र दे रहा है।"
जीबी रियल्टी के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक गुरिंदर भट्टीने कहा, "ट्राइसिटी में विकास का अगला चरण इस बात से तय होगा कि बुनियादी ढांचा और नए आवासीय जिले एक साथ कैसे काम करते हैं। न्यू चंडीगढ़ और मोहाली बेल्ट ध्यान आकर्षित कर रहे हैं क्योंकि वे परिधीय रहने के बजाय आत्मनिर्भर शहरी स्थलों के रूप में विकसित हो रहे हैं। मौजूदा शहर का विस्तार। कनेक्टिविटी में सुधार और वाणिज्यिक, संस्थागत और सामाजिक बुनियादी ढांचे के बढ़ते पारिस्थितिकी तंत्र के साथ, ये बाजार निरंतर आवासीय मांग का समर्थन करने के लिए तेजी से तैनात हैं। यह एक प्रकार का शहरीकरण है जो अल्पकालिक विकास क्षेत्र के बजाय एक लंबा आवासीय चक्र बनाता है।
गिल्को ग्रुप के प्रबंध निदेशक, तेजप्रीत सिंह गिल, ने कहा, "पंजाब की रियल एस्टेट कहानी तेजी से चंडीगढ़, मोहाली और आसपास के शहरी क्षेत्रों के एक साथ विकसित होने के तरीके से जुड़ी हुई है। बुनियादी ढांचे ने कई स्थानों को अधिक सुलभ बना दिया है, लेकिन बड़ा बदलाव एक व्यापक आवासीय और वाणिज्यिक पारिस्थितिकी तंत्र का उद्भव है। खरीदार अच्छी तरह से योजनाबद्ध परियोजनाओं की तलाश कर रहे हैं, जबकि व्यवसाय और संस्थान उनके आसपास मांग पैदा कर रहे हैं। यह संयोजन है एक दशक पहले की तुलना में इस क्षेत्र को अवसर का एक अलग पैमाना दे रहा है।"
इसी तरह की प्रवृत्ति अन्य उभरते शहरी बाजारों में देखी जा सकती है, जहां बुनियादी ढांचे में सुधार, खरीदार की प्राथमिकताएं विकसित करना और शहर की सीमाओं का विस्तार आवासीय विकास के आकार को प्रभावित कर रहा है। इस संदर्भ में, लखनऊ में भी मांग कैसे और कहां उभर रही है, इसमें धीरे-धीरे बदलाव देखा जा रहा है।
श्री नीरज गुलाटी, प्रबंध निदेशक, एसोटेक रियल्टी, ने कहा, "उभरते शहरों का मूल्यांकन नए मापदंडों के आधार पर किया जा रहा है। उदाहरण के लिए, शिरडी पारंपरिक रियल एस्टेट बाजार से बहुत अलग रियल एस्टेट कहानी है। गंतव्य की ताकत तीर्थयात्रियों के निरंतर प्रवाह से आती है, लेकिन आज का यात्री उस यात्रा के आसपास एक निश्चित स्तर के आराम और आतिथ्य की भी उम्मीद करता है। यह पर्यटन, आध्यात्मिकता और रियल एस्टेट के बीच एक दिलचस्प जगह बना रहा है। एक अच्छी तरह से प्रबंधित आतिथ्य संपत्ति केवल रहने की जगह होने के बजाय उस अनुभव का हिस्सा बन सकती है। अवसर गंतव्य के चरित्र को समझने में निहित है और जिस तरह से लोग वास्तव में यात्रा करते हैं, रहते हैं और वहां समय बिताते हैं, उसके आसपास निर्माण करना, यात्रा का आध्यात्मिक उद्देश्य केंद्रीय रहता है, लेकिन यात्रा के आसपास की उम्मीदें बदल रही हैं।
अंसल हाउसिंग के निदेशक कुशग्र अंसल, ने कहा, "कनेक्टिविटी ने छोटे शहरों और क्षेत्रीय बाजारों को देखने का तरीका बदल दिया है। हरियाणा और पंजाब में, बेहतर सड़क नेटवर्क, शहरी केंद्रों का विस्तार और स्थापित रोजगार केंद्रों के साथ मजबूत संबंध घर खरीदारों और डेवलपर्स दोनों के लिए अधिक स्थानों को ध्यान में ला रहे हैं। मांग एक प्रकार के खरीदार तक ही सीमित नहीं है। क्षेत्र के भीतर बेहतर आवास की तलाश करने वाले परिवारों का एक व्यापक आधार है, जबकि व्यावसायिक गतिविधि उभरते शहरी गलियारों के आसपास नई आवासीय आवश्यकताएं पैदा कर रही है।
सिक्का समूहके चेयरमैन हरविंदर सिंह सिक्का ने कहा, “लखनऊ में दिलचस्प बदलाव यह है कि जिस तरह से शहर के स्थापित और नए हिस्सों में मांग फैल रही है। खरीदार को अधिक जानकारी होती है और उसे स्थान, योजना और घर के नजदीक उपलब्ध होने वाली सुविधाओं के बारे में स्पष्ट अपेक्षाएं होती हैं। जैसे-जैसे बुनियादी ढांचे में सुधार हो रहा है, आवासीय विकास भी व्यापक शहरी पैटर्न का पालन करना शुरू कर रहा है। इससे उन परियोजनाओं के लिए अवसर पैदा होते हैं जिनकी योजना किसी एक इमारत के बजाय लोगों के वास्तविक जीवन के आधार पर बनाई जाती है।''
डेवलपर्स के लिए, नया नक्शा केवल बढ़ती कीमतों वाले छोटे शहरों की सूची नहीं है। यह एक मानचित्र है जहां बुनियादी ढांचा, रोजगार, शहरीकरण और खरीदार की आकांक्षाएं ओवरलैप होने लगी हैं। अगले रियल एस्टेट बाज़ार अगले दिल्ली या मुंबई बनने की प्रतीक्षा कर रहे शहर नहीं हो सकते हैं, बल्कि वे शहर होंगे जो अपने स्वयं के बाज़ारों को परिभाषित करने के लिए पर्याप्त आर्थिक और शहरी गहराई विकसित कर रहे होंगे।
