प्लॉटेड विकास का उदय: कैसे टियर-2 शहर भारत के रियल एस्टेट परिदृश्य को नया आकार दे रहे हैं

भारतीय आवासीय रियल एस्टेट बाजार एक संरचनात्मक बदलाव के दौर से गुजर रहा है। जबकि ऊर्ध्वाधर आवास ने पिछले दो दशकों में महानगरीय बाजारों के विकास को आकार दिया है, संगठित प्लॉट विकास आवासीय निवेश के एक महत्वपूर्ण खंड के रूप में उभर रहे हैं। प्रमुख महानगरों से परे आर्थिक गतिविधि के विस्तार, निरंतर सार्वजनिक बुनियादी ढांचे के खर्च और कम घनत्व वाले जीवन के लिए उपभोक्ता प्राथमिकताओं में बदलाव से समर्थित, टियर -2 शहर नए प्लॉट किए गए विकास की बढ़ती हिस्सेदारी को आकर्षित कर रहे हैं। उद्योग के आंकड़ों से पता चलता है कि हाल ही में लॉन्च किए गए आधे से अधिक आवासीय प्लॉट इन बाजारों में केंद्रित रहे हैं, जो डेवलपर रणनीति और खरीदार की मांग दोनों के क्रमिक पुनर्गठन को दर्शाता है।

अश्विनर आर. सिंह बीसीडी ग्रुप के उपाध्यक्ष और सह-संस्थापक हैं | बीसीडी रोयाले

1. मैक्रो-इकोनॉमिक ड्राइवर टियर-2 शहरों में बदलाव का संचालन कर रहे हैं

टियर-1 शहरों में आवास की बढ़ती लागत, बुनियादी ढांचे की बाधाओं और सीमित भूमि उपलब्धता के साथ मिलकर, डेवलपर्स और घर खरीदारों दोनों को उभरते शहरी केंद्रों की ओर देखने के लिए प्रोत्साहित किया है। साथ ही, बुनियादी ढांचे में सरकारी निवेश कनेक्टिविटी में सुधार कर रहा है और भारत के माध्यमिक शहरों में नए आर्थिक समूहों का समर्थन कर रहा है। 

• राजकोषीय उत्प्रेरक: केंद्रीय बजट के तहत क्रमिक बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाले पूंजीगत व्यय कार्यक्रम, शहरी चुनौती निधि जैसी पहलों के साथ, क्षेत्रीय विकास की भौतिक और आर्थिक नींव में सुधार कर रहे हैं। औद्योगिक समूहों के पुनरुद्धार और सेमीकंडक्टर जैसे क्षेत्रों में निरंतर निवेश से कई टियर-2 बाजारों में रोजगार के अवसरों का विस्तार होने की उम्मीद है।

• बुनियादी ढांचे का प्रभाव: परिवहन बुनियादी ढांचे ने ऐतिहासिक रूप से उभरते सूक्ष्म बाजारों में भूमि मूल्यों को प्रभावित किया है। उद्योग अध्ययनों से संकेत मिलता है कि नए एक्सप्रेसवे, हवाई अड्डों और मल्टीमॉडल परिवहन गलियारों के आसपास के स्थानों में अक्सर विकास के शुरुआती चरणों के दौरान भूमि मूल्यों में वृद्धि देखी जाती है, जो परियोजना के पूरा होने, आर्थिक गतिविधि और स्थानीय मांग की स्थिति के आधार पर आगे बढ़ती है।

2. प्लॉट किए गए विकास की संरचनात्मक संरचना
ऐतिहासिक रूप से, भारत में जमीन खरीदना खंडित, अपारदर्शी और मुकदमेबाजी के जोखिमों से भरा था। वर्तमान उछाल मौलिक रूप से अलग है क्योंकि इसे असंगठित स्थानीय सिंडिकेट के बजाय कॉर्पोरेट, संगठित लेआउट द्वारा परिभाषित किया गया है।

3. उपभोक्ता प्राथमिकताएं और प्लॉट किए गए विकास की अपील

प्लॉट किए गए विकास की मांग एकल निवेश विचार के बजाय बदलती खरीदार प्राथमिकताओं को दर्शाती है।

• डिज़ाइन लचीलापन और निम्न-घनत्व जीवन: कई खरीदार ऐसे घरों को डिज़ाइन करने की क्षमता को महत्व देते हैं जो साझा बुनियादी ढांचे और सुविधाओं की पेशकश करने वाले पेशेवर रूप से नियोजित समुदायों के भीतर रहते हुए उनकी अपनी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।

• निवेश क्षमता: पूर्ण आवासीय इकाइयों की तुलना में, भूमि अक्सर आसपास के बुनियादी ढांचे में सुधार के लिए अधिक सीधे प्रतिक्रिया करती है। चूंकि खरीदार निर्मित इन्वेंट्री के बजाय मुख्य रूप से अंतर्निहित भूमि में निवेश कर रहे हैं, इसलिए प्लॉट किए गए विकास स्थानीय बाजार स्थितियों के अधीन आकर्षक दीर्घकालिक प्रशंसा के अवसर प्रदान कर सकते हैं।

• पोर्टफोलियो विविधीकरण: कई खरीदारों, विशेष रूप से दीर्घकालिक निवेशकों के लिए, संगठित विकास के भीतर की भूमि एक मूर्त संपत्ति का प्रतिनिधित्व करती है जो निर्माण के समय में लचीलेपन की पेशकश करते हुए अन्य वित्तीय निवेशों को पूरक कर सकती है।

4. प्रमुख उच्च-विकास टियर-2 हॉटस्पॉट
एक भौगोलिक विश्लेषण से विशिष्ट क्षेत्रीय समूहों का पता चलता है जो उच्च-उपज वाले रियल एस्टेट पावरहाउस में बदल गए हैं:

A. उत्तरी और पश्चिमी लॉजिस्टिक्स कॉरिडोर

• लखनऊ और इंदौर: तेजी से प्रीमियम हाउसिंग हब के रूप में विकसित हो रहा है जहां 20% से अधिक आवासीय इन्वेंट्री उच्च स्तरीय लक्जरी मूल्य निर्धारण का परीक्षण कर रही है। व्यापक मेट्रो विस्तार और दिल्ली-मुंबई औद्योगिक गलियारे के प्रभाव से प्रेरित, इंदौर लगातार रहने योग्य और स्व-निर्माण गृह ऋण में कमी के मामले में अग्रणी है।

• सूरत और जयपुर: आगामी अहमदाबाद-मुंबई हाई-स्पीड रेल (बुलेट ट्रेन) खंड जैसे बड़े बुनियादी ढांचागत मील के पत्थर से प्रेरित सूरत औद्योगिक प्रभुत्व को किफायती क्षैतिज विकल्पों के साथ एकीकृत करता है। जयपुर उच्च मध्यम आय वाले प्लॉटेड आपूर्ति को अवशोषित करने के लिए एनसीआर में पर्यटन-संचालित धन और तीव्र राजमार्ग कनेक्टिविटी का लाभ उठाता है।

बी. पूर्वी और दक्षिणी विनिर्माण केंद्र

• भुवनेश्वर और कटक: पूर्वी भारत के अगले प्रमुख विकास इंजन के रूप में उभर रहे हैं। संरचित प्लॉट लेआउट में अभूतपूर्व आकर्षण देखते हुए, भुवनेश्वर को एक मास्टर-प्लांड आईटी और प्रशासनिक राजधानी के रूप में एक अद्वितीय दर्जा प्राप्त है।

• कोयंबटूर और नागपुर: मजबूत विनिर्माण, संपन्न लॉजिस्टिक्स हब (उदाहरण के लिए, नागपुर में मिहान) और आईटी गलियारों के विस्तार से प्रेरित, इन बाजारों में आवासीय अवशोषण ने एक प्रभावशाली चक्रवृद्धि वार्षिक विकास दर (सीएजीआर) बनाए रखी है। इन प्रमुख दक्षिणी और मध्य गलियारों में भूमि की कीमतों में तेजी से समायोजन देखने का अनुमान है क्योंकि मांग संगठित आपूर्ति से अधिक है।

5. संस्थागत पुनर्संरेखण और डेवलपर रणनीति

प्लॉट किए गए विकास में बढ़ती रुचि ने डीएलएफ, गोदरेज प्रॉपर्टीज, प्रेस्टीज ग्रुप और एम3एम सहित कई राष्ट्रीय डेवलपर्स को इस सेगमेंट में अपनी उपस्थिति का विस्तार करने के लिए प्रोत्साहित किया है। यह रणनीति में व्यापक बदलाव को दर्शाता है क्योंकि डेवलपर्स उत्पाद की पेशकश में विविधता लाना चाहते हैं और उन बाजारों में भाग लेना चाहते हैं जहां बुनियादी ढांचे में निवेश, शहरी विस्तार और आवास की मांग नए अवसर पैदा कर रही है।

संस्थागत भूमि अधिग्रहण के रुझान से पता चलता है कि हाल ही में अधिग्रहीत भूमि बैंकों का एक सार्थक हिस्सा प्लॉटेड और कम ऊंचाई वाली आवासीय परियोजनाओं को आवंटित किया जा रहा है। बड़े ऊर्ध्वाधर विकासों की तुलना में, ये परियोजनाएं छोटे विकास चक्र, कम निष्पादन जटिलता और अंतिम-उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के व्यापक आधार तक पहुंच प्रदान कर सकती हैं।

प्रमुख उद्योग स्रोत और संदर्भ
पूर्ण विश्वसनीयता और संस्थागत संरेखण सुनिश्चित करने के लिए, इस डेटा आर्किटेक्चर को निम्नलिखित प्राथमिक विश्लेषणात्मक ढांचे से संश्लेषित किया गया है:

• भारतीय उद्योग परिसंघ (सीआईआई) रियल एस्टेट रिपोर्ट: टियर -2 शहरों में संस्थागत सफेदपोश रोजगार प्रवासन पैटर्न पर नज़र रखने के लिए।

• housing.com और PropTiger अनुसंधान अंतर्दृष्टि: ऐतिहासिक भूमि मूल्य डेटा बिंदुओं, परियोजना अवशोषण मेट्रिक्स और टियर -2 सूक्ष्म बाजारों की ओर मात्राबद्ध 52% लॉन्च शिफ्ट के लिए।

• केंद्रीय बजट (पूंजीगत व्यय डेटा): ₹12.2 लाख करोड़ के राष्ट्रीय बुनियादी ढांचे के लेआउट और मल्टी-मॉडल शहरी गलियारे कनेक्टिविटी समयसीमा के संबंध में।

• नाइट फ्रैंक इंडिया वेल्थ रिपोर्ट: वैश्विक अस्थिरता की अवधि के दौरान एचएनआई/एनआरआई पोर्टफोलियो में मूर्त संपत्ति और कम घनत्व वाली भूमि बैंकिंग की ओर बदलाव का मूल्यांकन।

निष्कर्ष और दृष्टिकोण
भारत के टियर-2 शहरों से देश के आवासीय रियल एस्टेट परिदृश्य में तेजी से महत्वपूर्ण भूमिका निभाने की उम्मीद है। जैसे-जैसे बुनियादी ढांचे में सुधार हो रहा है और क्षेत्रीय आर्थिक केंद्रों का विस्तार जारी है, संगठित प्लॉट विकास भविष्य में आवास आपूर्ति का एक महत्वपूर्ण घटक बने रहने की संभावना है।

निवेशकों और अंतिम उपयोगकर्ताओं के लिए, ये परियोजनाएं भूमि स्वामित्व, योजना मानकों और विकास-तैयार बुनियादी ढांचे का संयोजन प्रदान करती हैं जो पारंपरिक भूमि खरीद से काफी भिन्न होती हैं। हालांकि परिणाम अलग-अलग स्थानों पर अलग-अलग होते रहेंगे, बाजार की व्यापक दिशा से पता चलता है कि भारत के विकसित आवासीय क्षेत्र के भीतर नियोजित विकास अवसर का एक महत्वपूर्ण क्षेत्र बना रहेगा।

लेखक के बारे में
अश्विनर आर. सिंह बीसीडी ग्रुप के उपाध्यक्ष और सह-संस्थापक हैं | बीसीडी रोयाले। 30 वर्षों के तेज़-तर्रार कार्यकारी नेतृत्व के साथ भारतीय रियल एस्टेट में एक पावरहाउस, अश्विनर आर. सिंह उद्योग के प्रमुख लेखक, शार्क टैंक पर चित्रित, और एक प्रमुख मुख्य वक्ता हैं। सीआईआई रियल एस्टेट के अध्यक्ष के रूप में राष्ट्रीय नीति को आकार देने और एनएआर-इंडिया को सलाह देने से लेकर अर्थ फंड (ब्रिगेड और निखिल कामथ के गृहास द्वारा समर्थित) के माध्यम से प्रोप-टेक को सलाह देने तक, उनकी अंतर्दृष्टि इस क्षेत्र को आगे बढ़ाती है।

वेबसाइट लिंक- www.ashwinderrsingh.com