केयरएज रेटिंग्स के अनुसार, भारत का आवासीय रियल एस्टेट बाजार एक संरचनात्मक बदलाव के दौर से गुजर रहा है, डेवलपर्स तेजी से प्रीमियम और लक्जरी आवास पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं, जबकि नए लॉन्च में किफायती घरों की हिस्सेदारी में गिरावट जारी है।
यह बदलाव तब आया है जब 2026 की पहली तिमाही में भारत के शीर्ष शहरों में समग्र आवास बिक्री में कमी आई है, जिसमें किफायती दबाव, ऊंची संपत्ति की कीमतें और सतर्क खरीदार भावना कई बाजारों में मांग पर असर डाल रही है। हालाँकि, प्रीमियम और लक्ज़री हाउसिंग ने लचीलापन दिखाना जारी रखा, जिसे समृद्ध खरीदारों का समर्थन मिला, जो मुद्रास्फीति और उच्च संपत्ति की कीमतों के प्रति अपेक्षाकृत कम संवेदनशील हैं।
किफायती आवास ने प्रीमियम सेगमेंट में हिस्सेदारी खो दी है
केयरएज रेटिंग्स के अनुसार, Q1 2022 में शीर्ष सात शहरों में 85% नए लॉन्च 1.5 करोड़ रुपये से कम कीमत वाले घरों के लिए हुए। यह हिस्सेदारी Q1 2025 में 57% और Q1 2026 में केवल 47% तक गिर गई।
इसी समय, 1.5-4 करोड़ रुपये के सेगमेंट में इसकी हिस्सेदारी 2022 की पहली तिमाही में 14% से बढ़कर 2025 की पहली तिमाही में 34% और 2026 की पहली तिमाही में 44% हो गई।
लक्जरी सेगमेंट का भी विस्तार हुआ है, जिसमें 4 करोड़ रुपये से अधिक कीमत वाले घरों की पहली तिमाही में 9% नए लॉन्च हुए हैं। 2026, 2022 की पहली तिमाही में केवल 1% की तुलना में।
केयरएज रेटिंग्स ने कहा कि यह प्रवृत्ति मध्य-प्रीमियम और लक्जरी आवास पर डेवलपर्स के बढ़ते फोकस को दर्शाती है, जो ग्राहकों की प्राथमिकताओं के साथ-साथ भूमि अधिग्रहण, निर्माण और अनुपालन लागत में वृद्धि से प्रेरित है, जिसने किफायती आवास परियोजनाओं की व्यवहार्यता को प्रभावित किया है।
बड़े घरों और प्रीमियम सुविधाओं की प्राथमिकता के साथ-साथ संपन्न घरेलू खरीदारों और एनआरआई की मांग ने डेवलपर्स को लक्जरी और अल्ट्रा-लक्जरी परियोजनाओं के लिए अधिक आपूर्ति आवंटित करने के लिए प्रोत्साहित किया है।
डेवलपर बैलेंस शीट मजबूत होती है
केयरएज रेटिंग्स ने कहा कि अनिश्चित व्यापक आर्थिक और भू-राजनीतिक माहौल के बावजूद, आवासीय डेवलपर्स ने मजबूत बैलेंस शीट के साथ वर्तमान चरण में प्रवेश किया है।
भारतीय आवासीय डेवलपर्स का ऋण-से-संग्रह अनुपात वित्त वर्ष 2010 में 1.80 गुना से गिरकर वित्त वर्ष 26 में 0.68 गुना हो गया, जो निरंतर डिलीवरेजिंग का संकेत देता है। जबकि ऋण का स्तर व्यापक रूप से सीमित रहा, बड़े लॉन्च से संग्रह बढ़कर 90,000 करोड़ रुपये से अधिक हो गया, जबकि वित्त वर्ष 26 में बुकिंग 1.5 लाख करोड़ रुपये को पार कर गई।
बैलेंस शीट में सुधार वित्तीय रूप से मजबूत डेवलपर्स को उच्च निर्माण और ऊर्जा लागत, ब्याज दर में अस्थिरता, सख्त तरलता और आवास मांग में निकट अवधि की अनिश्चितता से संभावित दबाव के खिलाफ एक तकिया प्रदान करता है।
हालांकि, केयरएज रेटिंग्स ने आगाह किया कि छोटे और मध्यम आकार के डेवलपर्स को अधिक दबाव का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि उनकी कमजोर बैलेंस शीट, छोटे प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो और मांग, सामग्री आपूर्ति, ऊर्जा की कीमतों और इनपुट लागत में व्यवधानों को अवशोषित करने के लिए सीमित वित्तीय लचीलापन है।
आवास की बिक्री में शहर-वार विचलन दिखाई देता है
2026 की पहली तिमाही के दौरान विभिन्न शहरों में आवास बाजार में भी महत्वपूर्ण अंतर दिखाई दिया।
पुणे और दिल्ली-एनसीआर में बिक्री में 11% की गिरावट आई, जबकि मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र (एमएमआर) में 7% की गिरावट दर्ज की गई। केयरएज ने कमजोरी के लिए कीमतों में लगातार बढ़ोतरी के बाद सामर्थ्य दबाव, एक मजबूत बहु-वर्षीय उतार-चढ़ाव के बाद सामान्यीकरण और भू-राजनीतिक और वित्तीय-बाजार अनिश्चितता के बीच सतर्क खरीदार भावना को जिम्मेदार ठहराया।
इसके विपरीत, दक्षिणी बाजार तुलनात्मक रूप से लचीले रहे। चेन्नई में आवास बिक्री में 9% की वृद्धि दर्ज की गई, इसके बाद बेंगलुरु में 5% और हैदराबाद में 1% की वृद्धि दर्ज की गई। इन बाजारों को स्थिर अंतिम-उपयोगकर्ता मांग, रोजगार से जुड़ी आवास आवश्यकताओं और नई परियोजना गतिविधि से लाभ हुआ।
तुलनात्मक रूप से किफायती मूल्य निर्धारण और स्थिर स्थानीय मांग के कारण कोलकाता और अहमदाबाद में भी क्रमशः 5% और 2% की मध्यम वृद्धि दर्ज की गई।
केयरएज रिलीज इस विचलन को उजागर करती है, जिसमें पुणे, दिल्ली-एनसीआर और एमएमआर में बिक्री की कमजोर गति दिखाई गई है, जबकि चेन्नई, बेंगलुरु, कोलकाता और अहमदाबाद में वृद्धि जारी रही।
पश्चिमी, उत्तरी बाजार मध्यम; दक्षिणी शहर लचीले बने हुए हैं
कुल मिलाकर, डेटा तेजी से भिन्न आवासीय रियल एस्टेट बाजार की ओर इशारा करता है। ऊंची कीमत वाले पश्चिमी और उत्तरी बाजार सामर्थ्य संबंधी बाधाएं सामने आने के कारण नरमी के संकेत दिखा रहे हैं, जबकि अपेक्षाकृत अंत-उपयोगकर्ता-संचालित दक्षिणी बाजार वृद्धि दर्ज करना जारी रख रहे हैं।
केयरएज रेटिंग्स ने कहा कि शीर्ष सात शहरों में आवास की बिक्री में 2025 की पहली तिमाही की तुलना में 2026 की पहली तिमाही में कम एकल-अंकीय प्रतिशत की गिरावट आई है। खंडों के बीच अंतर विशेष रूप से उल्लेखनीय है, प्रीमियम और लक्जरी आवास लचीले बने हुए हैं जबकि किफायती और मध्यम आय वाले आवास मुद्रास्फीति, बढ़ी हुई संपत्ति की कीमतों और सामर्थ्य बाधाओं से अधिक दबाव का सामना कर रहे हैं।
"हम अल्ट्रा-लक्जरी होमबॉयर्स की प्रोफ़ाइल में एक स्पष्ट संरचनात्मक बदलाव देख रहे हैं। जबकि पारंपरिक व्यावसायिक परिवार एक महत्वपूर्ण ग्राहक वर्ग बने हुए हैं, आज की मांग तेजी से पहली पीढ़ी के उद्यमियों, स्टार्टअप संस्थापकों, सीएक्सओ, पेशेवरों, वैश्विक भारतीयों और एनआरआई द्वारा संचालित हो रही है, जो भारत की व्यापक धन सृजन की कहानी को दर्शाती है," प्रतीक टिबरेवाला, एसवीपी और हेड कॉर्पोरेट फाइनेंस, एम3एम इंडिया ने ईटीमार्केट्स को बताया।
उन्होंने कहा, "हम दिल्ली और गुड़गांव में स्वतंत्र घरों और पुराने आवासों का मुद्रीकरण करने वाले और ब्रांडेड आवास, विश्व स्तरीय सुविधाएं, आतिथ्य-नेतृत्व वाली सेवाएं, बेहतर सुरक्षा और बेहतर सामुदायिक जीवन अनुभव प्रदान करने वाले आधुनिक लक्जरी विकासों में अपग्रेड करने वाले समृद्ध घर मालिकों के एक बढ़ते वर्ग को भी देख रहे हैं।"
आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए, उभरती तस्वीर व्यापक-आधारित कमजोरी की नहीं है, बल्कि प्रीमियम-आधारित मांग और सामर्थ्य-बाधित खंडों के बीच तेजी से विभाजित बाजार की है।
